Cuando en una compraventa sobre plano la promotora incumple lo pactado el comprador tiene derecho a reclamar la devolución de las cantidades entregadas.
Comprar sobre plano es muy habitual, reservando con este sistema un inmueble que aún no se ha terminado o no está construido.
El problema surge cuando has pagado un dinero por adelantado y el promotor no cumple su parte.
Esto es lo que le ocurrió a Luis (nombre ficticio para mantener su anonimato), quien se quedó sin vivienda después de haber adelantado casi 35.000 euros.
Gracias al trabajo que hicimos en FAVE LEGAL, conseguimos una sentencia favorable que permitió a nuestro cliente recuperar los 34.379,25 euros entregados más los intereses y costas procesales.
Y todo ello pese a que en un principio los Tribunales no nos dieron la razón, lo que demuestra que con una buena defensa especializada los resultados favorables siempre llegan.
La historia de Luis: incumplimiento de la promotora tras firmar un contrato de reserva de vivienda sobre plano
En el año 2006 Luis firmó un contrato de reserva con una promotora para la compra de una vivienda sobre plano en una promoción en Marruecos, pagando un total de 34.379,25 € a cuenta del precio final.
En el contrato se establecía que la entrega de la vivienda se produciría en el plazo de 30 días naturales desde la obtención de la cédula de habitabilidad y que las obras durarían 26 meses.
En el contrato se incluía expresamente la obligación de la promotora de constituir a favor del cliente un aval bancario o caución en garantía de pago.
Aunque el demandante no recibió un certificado de aval individual, la entidad bancaria actuó como avalista de la promoción, habiendo emitido una póliza general de avales y otorgando avales individuales a otros compradores de la promoción.
Sin embargo, la construcción de la vivienda no se llevó a cabo en el plazo convenido ni posteriormente, produciéndose el incumplimiento de la promotora.
La promotora admitió la inviabilidad del proyecto en 2010 y fue declarada en concurso de acreedores, encontrándose en fase de liquidación sin bienes, lo que impedía a nuestro cliente recuperar el dinero directamente de ella.
En definitiva, Luis no recibió la vivienda adquirida, había perdido casi 35.000 euros y, además, no podía reclamar a la promotora que había entrado en concurso de acreedores.
Análisis legal del caso: derechos del comprador ante el incumplimiento en la venta de vivienda sobre plano
Nuestro cliente tenía derecho a reclamar a la entidad bancaria por ser la colaboradora en el proyecto y por tanto la obligada a la emisión de avales para la promoción.
La obligación de la promotora de contratar un aval solidario con un banco o un seguro de caución tiene su base en el artículo 68 de la Ley de Contrato de Seguro y sirve para garantizar al comprador si la promoción no sale bien:
- Que pueda recuperar las cantidades abonadas.
- Que reciba los intereses devengados por los pagos realizados.
El Tribunal Supremo había confirmado en numerosas resoluciones la responsabilidad del banco como avalista de devolver las cantidades entregadas para la compra de viviendas sobre plano, respondiendo incluso si faltan los avales individuales.
Como abogados de Derecho Civil habíamos obtenido en los últimos años numerosas sentencias favorables en reclamaciones por compraventa de vivienda sobre plano.
Incluso habíamos conseguido que la Audiencia Provincial nos diera la razón cuando el banco recurría la sentencia que habíamos ganado.
Teníamos muy claro que nuestro cliente, como otros tantos, tenía derecho a reclamar la devolución de las cantidades entregadas, y así lo hicimos.
Demanda en primera instancia: el juzgado desestima la reclamación pese a existir incumplimiento de la promotora
Una vez estudiado el caso a fondo presentamos demanda en los Juzgados de Madrid para reclamar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por nuestro cliente para la compraventa de una vivienda sobre plano.
La base jurídica de la demanda se apoyaba en la responsabilidad legal de la entidad bancaria, que se recogía:
- Por un lado, en la Ley 57/1968 de 27 de julio reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
- Por otro, en la numerosa Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia, como la sentencia 322/2015 de 23 septiembre de 2015 o el Auto de 3 de abril de 2019.
En la demanda solicitamos:
- Que se declarase la responsabilidad legal del Banco conforme a la Ley 57/1968.
- La condena a la entidad bancaria a devolver a nuestro cliente la cantidad de 34.379,25 euros.
- La condena al banco al pago de los intereses legales sobre dicha cantidad desde la fecha en que se realizó cada pago a la promotora y al pago de las costas procesales del procedimiento.
El 4 de abril de 2022 el Juez dicta una sentencia que contra todo pronóstico no nos daba la razón, desestimando nuestra demanda.
Las partes estábamos de acuerdo en que la promotora había incumplido su obligación de entregar la vivienda a nuestro cliente y que, además, había sido declarada en concurso de acreedores.
El desacuerdo principal era que el banco demandado defendía que no era de aplicación la legislación española por domicilio del inmueble (Marruecos), ni la Ley 57/1968 por la condición del comprador y por el tipo de contrato.
La sentencia centró la controversia entre ambas partes en dos puntos:
- La Legislación aplicable al contrato.
- De ser aplicable la Ley 57/1968, si el banco tenía la consideración de avalista y por tanto debía pagar o no a nuestro cliente las cantidades adelantadas.
La sentencia consideraba de aplicación la legislación española porque el comprador era español y el contrato se firmó en España con una sociedad domiciliada en España.
Sin embargo, no consideraba de aplicación la Ley 57/68 por dos motivos:
- El carácter de la compra y la condición de comprador de nuestro cliente, entendiendo que adquirió la vivienda como inversión y no con finalidad residencial.
- El tipo de contrato, que consideraba de cesión en lugar de compraventa.
La sentencia no entró a valorar si el banco demandado tuvo la condición de avalista en el procedimiento y si actuó con la diligencia exigida.
El fallo de la sentencia condenaba, además, a nuestro cliente al pago de las costas:
Es evidente que no estábamos conformes con la sentencia, por lo que de inmediato preparamos el recurso de apelación para presentar en la Audiencia Provincial de Madrid.
Sentencia favorable en apelación: devolución de 34.379,25 € al comprador más intereses y costas
Nuestro recurso de apelación fue resuelto por la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia dictada el 1 de abril de 2024.
La sentencia nos da la razón en su totalidad, revocando la dictada por el Juzgado de 1ª Instancia.
Los argumentos de la Audiencia Provincial fueron los siguientes:
- Nuestro cliente compró el inmueble para tener un lugar vacacional y adquirió en la promoción una única vivienda, sin que constara que tuviera actividad profesional en sector inmobiliario.
Al no comprar con finalidad de inversión o especulativa como decía la sentencia de instancia, era de aplicación la Ley 57/1968.
- La Sentencia de Instancia no consideraba tampoco aplicable Ley 57/1968 por la naturaleza controvertida del contrato analizado, si era de cesión o de compraventa.
Frente a ello la Audiencia Provincial consideraba plenamente aplicable la Ley 57/68 por estar ante un contrato de compraventa para adquisición de vivienda donde estaban definidos todos los elementos de este tipo de contratos:
- Identidad del comprador y vendedor.
- Identificación de la vivienda objeto de compraventa.
- Precio de venta y forma de pago.
- Plazo para la entrega.
- Plazo para otorgar la escritura de compraventa.
- Derechos y obligaciones de la promotora y del comprador.
En cuanto a la responsabilidad de la entidad bancaria demandada, la Audiencia se refirió a casos similares que ya había analizado en otras sentencias, algunas de las cuales se dictaron en procedimientos parecidos interpuestos por nuestro despacho.
La sentencia de la Audiencia concluye con este fallo:
De esta forma nuestro cliente recuperaba íntegramente las cantidades abonadas, y el banco era condenado también a pagar los intereses legales y las costas del procedimiento.
Te dejamos aquí las dos sentencias completas de este caso por si quieres consultar toda la historia:
Sentencia Juzgado 1ª Instancia Madrid
Sentencia Audiencia Provincial de Madrid
Este caso de éxito demuestra que, incluso con una sentencia inicial en contra, cuando creemos en los derechos de nuestro cliente y conocemos a fondo la Ley podemos conseguir una resolución favorable.
Las reclamaciones derivadas de compraventa sobre plano son una de nuestras especialidades y en FAVE LEGAL acumulamos numerosos casos de éxito en esta materia.
Llámanos o contáctanos para que te ayudemos a reclamar tu dinero al banco y sus intereses, y resolver tus dudas en una consulta sin compromiso.
