¿Has hecho una compraventa de vivienda sobre plano y no se te ha entregado?
Comprar una vivienda sobre plano conlleva una particularidad: en el momento que la adquieres o bien no está acabada, o bien todavía no existe, es decir, no se ha construido aún.
Es por este motivo que surge la duda: ¿qué pasa si la promotora no me entrega la casa? ¿y el dinero que he pagado ya?
En este artículo resolvemos estas preguntas y te contamos qué dice la Ley y cómo han sido algunos de nuestros casos de éxito judiciales en esta materia.
En FAVE LEGAL hemos reclamado con éxito muchos de estos casos en los Tribunales.
Como abogados de Derecho Civil expertos en obligaciones y contratos podemos ayudarte a reclamar por una compraventa de vivienda sobre plano que no se te ha entregado.
Cuando formalizas la compraventa de una vivienda sobre plano, al no estar aún construida la casa tienes que esperar un tiempo determinado hasta que finalicen las obras y te entreguen el inmueble adquirido.
Hay personas que adquieren viviendas sobre plano como inversión, mientras que otras lo hacen para convertir el inmueble comprado en su residencia para vivir.
Cuando compras la vivienda para residir en ella tienes que organizarte durante el tiempo que transcurra hasta el plazo indicado en el contrato de compraventa para la entrega.
Aunque parece sencillo, esta circunstancia puede convertirse en un importante problema si la entrega de la vivienda se retrasa o lo que es peor, no llega a entregarse, bien porque no se acaba la construcción o por cualquier otro motivo.
Durante ese tiempo de espera vas a ir realizando sucesivos pagos de cantidades en la cuenta bancaria facilitada por la promotora, especificados en el contrato que has firmado.
El problema más grave aparece cuando no te entregan la vivienda, la construcción no se ha terminado o incluso la promotora ha desaparecido.
Cuando intentas reclamar el banco colaborador con la promotora se “lava las manos” y no asume responsabilidad alguna.
¿Qué puedes hacer en esta situación?
Qué dice la Ley en una compraventa de vivienda sobre plano: la protección al comprador
La Ley 57/68 protege a los compradores que han hecho pagos a cuenta al formalizar la compraventa de una vivienda sobre plano siempre que las adquieran con finalidad residencial y no como inversión.
Es decir, si compras sobre plano un inmueble para obtener un beneficio o con un fin especulativo y no para vivir estarías fuera del ámbito de protección de esta Ley.
La jurisprudencia mantiene la misma línea distinguiendo a los compradores que adquieren para destinar a domicilio la vivienda de los que compran con otra finalidad, sean o no profesionales inmobiliarios.
Así se pronuncia el Tribunal Supremo en la Sentencia nº 360 de 1 de junio de 2016, que considera que la interpretación de la Ley 57/68 debe partir de un propósito fundamental: proteger los intereses de los compradores de inmuebles en construcción con fines residenciales.
En consecuencia, su aplicación debe regirse desde el enfoque del derecho del consumidor, dado que el fin primordial y de interés social de esta normativa está en proteger a los compradores de viviendas en proceso de construcción destinadas a domicilio.
¿Cómo puede determinarse si el comprador adquiere la vivienda con fin residencial o como inversión?
Aunque a veces pueda resultar complicado dilucidar la finalidad de la compra, la jurisprudencia alude a “indicios” que permiten determinar si el comprador goza o no de la protección de la Ley 57/68.
Por ejemplo, si el comprador adquiere varios inmuebles de la misma promoción, no reside en la localidad donde se ubica la vivienda, o se estipula una cláusula que permite ceder la compraventa a un tercero, es muy probable que se esté comprando como inversión.
¿Qué ocurre si el banco ha intervenido como avalista de la promoción?
Las cantidades que entregues a cuenta al adquirir una vivienda sobre plano deben ser avaladas por si la promoción no sale bien, no se termina o la entrega no se realiza en plazo convenido.
En cualquiera de esos casos la empresa promotora que recibe los pagos de los compradores está obligada a contratar un seguro de caución (Art.68 Ley de Contrato de Seguro) con una aseguradora o un aval solidario con un banco.
La finalidad de estas medidas es garantizar al comprador si la vivienda no se entrega:
- La devolución de los importes pagados.
- Los intereses devengados que correspondan desde cada uno de los pagos efectuados por el comprador hasta el momento de su devolución.
¿Qué ocurre cuando el banco ha actuado como avalista de la promoción?
Si no te han entregado la vivienda adquirida sobre plano podrás reclamar a la entidad bancaria que haya actuado como avalista de la promoción la devolución de las cantidades entregadas y sus intereses, al margen de que se hayan o no depositado en dicho banco.
Como avalista de la promotora, el banco tiene la responsabilidad de devolver todas las cantidades entregadas por el comprador, incluso si no consta ingreso en la cuenta bancaria.
Así lo confirman numerosas resoluciones del Tribunal Supremo, destacando:
STS 322/2015 de 23 septiembre de 2015, que señala:
…” Al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasa a cubrir la eventualidad garantizada, que es la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidos a la promoción o construcción a la que se refería la garantía”.
Auto del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2019:
“La responsabilidad de la entidad avalista se extiende a la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, aunque no se haya acreditado la cuenta de destino de todas las cantidades abonadas, pues esos pagos se encontraban previstos en el contrato, por lo que pudieron ser conocidos por la entidad avalista”
Reclamar por compraventa de vivienda sobre plano que no es entregada: uno de nuestros casos de éxito
En FAVE LEGAL hemos obtenido en los últimos años numerosas sentencias favorables en procedimientos relacionados con reclamaciones por compraventa de vivienda sobre plano.
Nuestros clientes acuden a vernos para reclamar la devolución de las cantidades abonadas por la adquisición de vivienda sobre plano que finalmente no se les entregó.
Varias de estas sentencias ganadas Primera Instancia fueron recurridas en apelación por la entidad bancaria demandada, y la Audiencia Provincial de Madrid volvió a darnos la razón confirmando la resolución favorable para nuestros clientes.
Esta es una de las historias.
El caso de éxito de nuestra clienta
Nuestra clienta firmó con una promotora contrato de reserva de un inmueble para su adquisición sobre plano.
El precio quedo fijado en 72.106,13 euros siendo abonada la suma de 18.700 euros.
En el contrato se establecía que la entrega se produciría en el plazo de 30 días naturales desde la obtención de la cedula de habitabilidad y que las obras de construcción durarían un plazo de 26 meses.
La promotora entró en concurso de acreedores y nuestra clienta no recibió la vivienda adquirida.
Tras el estudio del caso interpusimos demanda contra la entidad bancaria colaboradora con la promotora reclamando el cumplimiento de la obligación de garantía.
El fundamento legal derivaba de la protección por la Ley 57/1968, que obliga al banco a responder de los anticipos ingresados por nuestra clienta como compradora de la vivienda en construcción destinada a residencia familiar, en una cuenta del promotor abierta en dicha entidad bancaria.
El banco colaborador con la promotora se oponía entre otros motivos alegando inaplicabilidad de la Ley 57/68 por considerar que nuestra clienta adquiría el inmueble como inversora, no con un fin residencial.
Tanto la sentencia de instancia como la emitida por la Audiencia Provincial nos dan la razón con estos fundamentos jurídicos:
➡️ La Ley 57/1968, de 27 de julio protege con alcance imperativo a los compradores de viviendas en construcción destinadas a domicilio o residencia familiar, sea de carácter permanente o residencia de temporada, accidental o circunstancial.
➡️ Demostrar que la compradora adquiría la vivienda con finalidad inversora o especulativa corresponde a la entidad bancaria demandada.
➡️ El mero hecho de que la compradora fuera titular registral de otras viviendas no constituye por sí solo un indicio suficiente para concluir de manera inequívoca que la adquisición se hizo con un fin especulativo.
El banco no acreditó tal extremo, por lo que la adquisición de la vivienda en construcción por nuestra clienta estaba cubierta la normativa protectora de la Ley 57/1968, y esto implicaba:
➯ Que la compradora estaba facultada para pedir la resolución del contrato por falta de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda, una vez finalizado el plazo establecido en el contrato.
➯ Que la promotora está obligada a garantizar la devolución de todas las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin:
- Mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora.
- O por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros.
➯ Que la promotora tiene obligación de percibir las cantidades anticipadas por la compradora mediante su correspondiente ingreso en una cuenta bancaria especial destinada al depósito de las cantidades anticipadas por los compradores y separada de cualquier otro fondo.
➯ Que, con idéntica finalidad de garantizar el derecho irrenunciable de la compradora a la devolución de las cantidades anticipadas, se impone al banco cuando apertura la cuenta especial la obligación de exigir “bajo su responsabilidad” al promotor la existencia de dicha garantía.
➯ Que, si el comprador reclama la devolución de las cantidades anticipadas y ésta no puede hacerse por falta de garantía, el banco tendrá que responder de los pagos ingresados a una cuenta del promotor en dicha entidad, que se convierte en garante subsidiario.
A partir de estos razonamientos jurídicos, la sentencia considera acreditado que nuestra clienta hizo entrega para pago del precio de la vivienda en construcción que adquiría (fijado en el contrato en 72.106,13 euros) de la suma de 18.700 euros.
Esta cantidad fue depositada en la cuenta abierta por la promotora, cuenta en la que demostramos que se habían ingresado otras cantidades a cuenta del precio de otros inmuebles de la misma promoción.
A partir de todo lo anterior, ambas sentencias favorables a los intereses de nuestra clienta concluyen:
➡️ La promoción en la que se incluía la vivienda sobre plano adquirida por nuestra clienta no llegó a concluirse en el tiempo convenido.
➡️ No se ha acreditado que la promotora hubiera constituido la garantía legalmente exigida para garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores, obligación que había asumido expresamente en el contrato de compraventa.
➡️ El banco demandado no ha podido acreditar ni ha justificado la existencia de la garantía legalmente establecida, ni el cumplimiento por su parte de su obligación legal de exigir al promotor la existencia de dicha garantía.
➡️ La entidad bancaria demandada tiene obligación de reintegrar a nuestra clienta la suma total reclamada en la demanda (18.700 euros) más los intereses legales desde la fecha de cada una de las aportaciones.
En ambas sentencias la entidad bancaria ha sido condenada, además, al pago de las costas.
Resumiendo, si en su día formalizaste la compraventa de una vivienda sobre plano con finalidad residencial y no se te ha entregado, en FAVE LEGAL podemos ayudarte a reclamar la devolución de las cantidades entregadas con los intereses correspondientes.
Puedes reclamar tu dinero a la entidad bancaria que haya colaborado con la promotora siempre que ese dinero se haya depositado en ese banco o cuando dicha entidad bancaria haya actuado como avalista de la promoción.
Queremos que seas nuestro próximo caso de éxito.
Puedes contactarnos aquí para que nuestros abogados expertos en Derecho Civil valoren tu caso sin compromiso.
