Si has heredado la nuda propiedad de una casa significa que eres el dueño legal de la vivienda, pero no puedes usarla ni vivir en ella porque ese derecho lo tiene el usufructuario.
Aunque tienes la propiedad tu derecho a disfrutarla está restringido porque le corresponde al usufructuario hasta su fallecimiento, y en ese momento es cuando adquieres el pleno dominio de la vivienda.
En este artículo te explicamos de forma sencilla en qué consiste la nuda propiedad, tus derechos y obligaciones y en qué momento puedes empezar a disfrutar de la vivienda como su legítimo propietario.
Nuestro consejo es que te asesores con abogados expertos en herencias, dado que suele haber confusiones cuando se hereda la nuda propiedad de una vivienda y es importante tener clara tu situación para evitar conflictos.
La nuda propiedad es un concepto legal que en el ámbito de las herencias implica tener la propiedad de un bien, pero no el derecho a usarlo, según indica el artículo 489 del Código Civil.
En el caso de heredar la nuda propiedad de una vivienda eres dueño de la casa, pero no puedes vivir en ella ni puedes obtener un beneficio económico de ella (por ejemplo, un alquiler), porque el uso se atribuye a otra persona (el usufructuario).
En el testamento se ha separado la nuda propiedad que es para ti y el usufructo que es para otra persona, que suele ser el cónyuge viudo de la persona fallecida.
El derecho del usufructuario no es eterno, sino que tiene una duración determinada y lo habitual es que finalice con su fallecimiento en la fecha que se haya establecido.
En ese momento adquieres el pleno dominio sobre la vivienda y todos los derechos de uso y disfrute del inmueble.
Por ejemplo, tu padre es propietario de una vivienda y en el testamento os deja a los hijos, que sois herederos forzosos, la nuda propiedad y deja el usufructo a tu madre (cónyuge viudo).
Así, los hijos heredáis la vivienda, pero vuestra madre tiene garantizado el poder residir en ella hasta su fallecimiento (que suele ser lo habitual).
En realidad, tanto la nuda propiedad como el usufructo son derechos sobre el mismo bien (en este caso una vivienda), pero conlleva obligaciones distintas.
La nuda propiedad de una vivienda se inscribe en el Registro de la Propiedad, donde consta quién es el dueño o titular (nudo propietario) y quien tiene el usufructo de la casa (usufructuario).
Cuando el usufructo finaliza el nudo propietario sólo tiene que actualizar la situación en el Registro de la Propiedad, sin necesidad de hacer ninguna otra gestión para adquirir el pleno dominio de la casa.
Diferencias clave entre nudo propietario y usufructuario
Ambos derechos se complementan, pero tienen una importante diferencia entre ellos:
- El nudo propietario es el dueño de la vivienda a efectos legales, pero tiene limitados sus derechos sobre el inmueble por el usufructo.
- El usufructuario puede usar la casa, vivir en ella y disfrutarla, aunque no tenga su propiedad, pero debe conservarla y mantenerla como si fuera suya.
¿Cuándo puedes entrar a vivir en una casa con nuda propiedad?
Podrás vivir en la vivienda heredada cuando finalice el ufructo, adquiriendo en ese momento la plena propiedad.
Lo que debes saber:
➡️ Lo habitual es que el final del usufructo se produzca con el fallecimiento del usufructuario.
➡️ El usufructuario también podría renunciar a su derecho en tu favor como nudo propietario, en cuyo caso podéis pactar una compensación para el usufructuario (una renta vitalicia, un dinero en efectivo…).
Derechos y obligaciones: nudo propietario vs. usufructuario
Cada una de las partes debe respetar los derechos del otro, pero también cumplir con las obligaciones y responsabilidades que corresponden.
Tus derechos y obligaciones si eres nudo propietario de una vivienda
Como nudo propietario tus derechos y obligaciones son:
- Derecho a vender a una tercera persona, pero manteniendo siempre los derechos del usufructuario y evitando perjudicarle. Si la nuda propiedad pertenece a varios herederos, pueden surgir problemas cuando uno de los herederos no está de acuerdo con vender la propiedad.
- Derecho a donar o hipotecar la nuda propiedad de la casa, pero el nuevo comprador tiene que respetar los derechos del usufructuario sobre la vivienda.
- Derecho a hacer mejoras y reparaciones en el inmueble, siempre que no perjudiquen el usufructo ni el derecho de uso del usufructuario.
- Derecho a recuperar la plena propiedad de la casa automáticamente en el momento en que fallece el usufructuario o finaliza el plazo del usufructo.
- Obligación de respetar los derechos del usufructuario y no hacer ninguna acción que los perjudique.
- Obligación de hacer cualquier reparación extraordinaria que se necesite para mantener la integridad y estructura de la vivienda.
- Obligación de pagar la hipoteca de a casa si la tiene, y abonar los impuestos que correspondan, incluyendo gastos de comunidad y posibles derramas.
Tus derechos y obligaciones si eres usufructuario de una vivienda
Como usufructuario tus derechos y obligaciones son:
- Derecho a usar la vivienda, vivir en ella y disfrutarla.
- Derecho a alquilar la casa a terceras personas y quedarse con las rentas obtenidas con el arrendamiento.
- Derecho a hacer mejoras en la casa siempre que no alteren su estructura, y reparaciones necesarias para su mantenimiento.
- Derecho a vender el derecho de usufructo a un tercero, que dura hasta el fallecimiento del usufructuario inicial.
- Obligación de cuidar la casa y hacer las reparaciones necesarias para corregir el desgaste natural y asegurar su correcta conservación.
- Obligación de pagar los gastos del IBI, la tasa de basuras y los suministros como agua, luz, internet o gas.
- Obligación de avisar al nudo propietario de cuantas reparaciones de carácter extraordinario sean necesarias, como una avería importante que no es fruto del uso habitual de la vivienda.
- Obligación de realizar un inventario y valoración de los bienes de la casa y su estado de forma detallada y específica.
- Obligación de entregar la vivienda cuando finalice el usufructo (por acabar el plazo) o a su fallecimiento.
Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad en una herencia
Aquí te dejamos algunas de las respuestas a dudas habituales que recibimos como abogados de herencias en relación a la nuda propiedad y el usufructo de una vivienda heredada.
¿Se puede heredar el usufructo igual que la nuda propiedad?
No, porque tu derecho como usufructuario se extingue en el momento que falleces de forma automática.
Se trata de un derecho que tienes mientras vives, por eso tus hijos no podrían continuar con el usufructo y tendrían que dejar la casa a tu muerte.
En ese momento el nudo propietario adquiere la plena propiedad de la vivienda.
¿Es posible ceder un usufructo?
No, tampoco se puede ceder, porque en ese supuesto se considera que estás renunciando a ese derecho, y en ese caso el nudo propietario pasaría a recuperar la plena propiedad de la vivienda.
¿Se puede vender una vivienda cuando existe usufructo?
Sí, es posible, y pueden darse dos situaciones:
- Quien vende es el nudo propietario, en cuyo caso debe hacerlo manteniendo siempre el usufructo para respetar los derechos del usufructuario.
- El usufructuario está conforme con vender la propiedad, que se enajena en su totalidad.
¿Qué pasa si fallece el nudo propietario antes que el usufructuario?
En este supuesto el derecho de la nuda propiedad pasa a los herederos del nudo propietario fallecido.
Los herederos deben mantener la propiedad de la misma forma y con las mismas limitaciones para respetar los derechos del usufructuario hasta su fallecimiento o hasta que finalice el plazo acordado del usufructo.
¿Puede haber varios herederos de una nuda propiedad?
Sí, y de hecho es una situación habitual en muchas herencias, en especial cuando fallece un cónyuge, el otro hereda el usufructo y la nuda propiedad es para los hijos.
En este caso lo que hay es un proindiviso o copropiedad de varias personas sobre la vivienda en el porcentaje que se haya determinado.
Los herederos comparten la titularidad de la casa, pero no pueden vivir en ella, usarla o disfrutarla hasta que termine el usufructo.
Las decisiones relativas a la casa deberán ser acordadas por todos los copropietarios.
En resumen, tanto si heredas la nuda propiedad de una vivienda como si te han dejado el usufructo de la misma debes conocer tus derechos y obligaciones y los de la otra parte para evitar conflictos legales con el inmueble.
Como abogados expertos en herencias en Madrid conocemos muy bien esta situación tan habitual en testamentos para proteger al cónyuge viudo, que queda como usufructuario, mientras que la nuda propiedad se deja a los hijos.
Si tienes dudas o quieres asesorarte sobre un conflicto legal relacionado con herencias y testamentos puedes hacernos si lo deseas una consulta inicial gratuita y sin compromiso.
