Para recuperar una vivienda heredada ocupada por un heredero sin título ni contrato (es decir, en precario), hay que exigir el desalojo por burofax y, si persiste, interponer una demanda de desahucio por precario.
Esta situación es habitual cuando varios herederos reciben en herencia una vivienda (por ejemplo, la de sus padres) y uno de ellos decide ocuparla y habitar en ella.
El resto de los herederos son copropietarios, pero no pueden usar la casa, disfrutarla ni venderla porque está ocupada por un heredero en precario y sin pagar nada.
Esto es lo que ocurrió con nuestras clientas, que no estaban conformes con la ocupación de la vivienda por su hermana, coheredera con ellas del inmueble.
En este artículo te contamos la historia de este desalojo para recuperar la posesión de la casa, que culminó con sentencia a favor de nuestras clientas ordenando el desahucio de la otra heredera.
Es fundamental contar en estos casos con la ayuda de abogados expertos en herencias para evaluar la ocupación y actuar judicialmente con todas las garantías legales.
El conflicto familiar: tres hermanas herederas y una vivienda ocupada en precario
Tres hermanas estaban pendientes de dividir y adjudicar la herencia de sus padres, con el procedimiento judicial de división de la herencia iniciado.
Las tres hermanas eran coherederas de dicha herencia de sus progenitores.
En el momento del conflicto estaba pendiente de tramitarse la liquidación de la sociedad de gananciales de los padres fallecidos junto a la declaración de herederos de la madre y la repartición y adjudicación de la herencia de cada uno de los fallecidos.
Dentro de la masa hereditaria se encontraba la vivienda objeto del conflicto que, desde el fallecimiento del último de los dos progenitores estaba ocupada exclusivamente por una de las hermanas y su pareja.
Esta situación impedía el reintegro del bien a la masa hereditaria y por ello estaba obstaculizando la división de la herencia.
El hecho de que una de ellas estuviera viviendo en el inmueble de manera exclusiva implicaba que las otras dos no podían hacer uso de ella, ni venderla, ni alquilarla.
La estrategia legal: desahucio por precario para recuperar la vivienda heredada
Mis representadas nos hicieron la consulta y tras valorar el caso les explicamos los trámites para reclamar a la hermana que ocupaba la vivienda su desalojo.
El primer paso fue enviarle un burofax para que cesara en la situación de precarista, donde se le requería para que abonara en concepto de alquiler la cantidad que les correspondiese por la vivienda.
La cantidad a pagar que se calculó fue de 177,78 euros en concepto de alquiler a abonar a cada una de las dos hermanas.
La hermana que ocupaba la vivienda no pagó el alquiler ni desalojó la vivienda, por lo que no quedó más opción que acudir a la vía judicial.
En nombre de las dos hermanas perjudicadas interpusimos una demanda de desahucio por precario frente a la otra hermana para que cesara en ese uso exclusivo y excluyente de la vivienda de la que las tres eran herederas.
La demanda de desahucio: fundamentos legales frente a la ocupación en precario
En la demanda ejercitamos la acción de desahucio por precario entre coherederos y en favor de la comunidad hereditaria, según lo dispuesto en el artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esta acción se ejercitaba frente a la hermana coheredera que disfrutaba exclusivamente de la vivienda heredada por las tres hermanas que formaba parte del patrimonio hereditario, sin título acreditado.
También se ejercitaba frente al ignorado ocupante que en su caso pudiera encontrarse residiendo en la misma con permiso de la coheredera precarista (en este caso la pareja de la hermana ocupante de la vivienda, que vivía con ella).
Los puntos clave de los fundamentos de la demanda fueron:
- La hermana coheredera estaba usando en exclusiva un bien de la herencia indivisa, anteponiendo su propio interés al de la comunidad hereditaria, y sin título eficaz que ampare su posesión frente a esta, colocándose en situación de precarista.
- Todos los coherederos tienen derecho a poseer los bienes dejados en la herencia.
- Si uno de ellos viene ocupando de forma exclusiva y excluyente un inmueble perteneciente a la comunidad hereditaria que aún se encuentra sin partir, el resto de coherederos está legitimado para exigir al ocupante su desalojo.
Apoyamos la demanda con los documentos justificativos de la acción ejercitada y abundante Jurisprudencia relacionada con casos similares
La respuesta a la demanda: la reconvención de la heredera ocupante
Cuando el Juzgado dio traslado de la demanda a la hermana que ocupaba la vivienda en precario nos encontramos:
- Contestó a la demanda oponiéndose a ella.
- Formuló reconvención con la contestación, es decir, presentó una contrademanda contra nuestras clientas reclamando la cantidad de 3963.25 euros por los gastos de IBI y consumo que ella había abonado.
- Justificaba esta reclamación indicando que esa cantidad correspondía a nuestras clientas por su cuota de participación (22%) en los citados gastos.
El Juzgado nos dio traslado de la reconvención para contestar, lo que hicimos en tiempo y forma oponiéndonos por dos motivos:
- Inadecuación de procedimiento.
- Que no eran ellas las responsables, sino la herencia yacente.
El Juez resolvió la controversia por sentencia sin necesidad de celebrarse vista entre las partes.
La sentencia: el juez ordena el desalojo de la vivienda ocupada
El 1 de enero de 2026 el Juzgado de 1ª Instancia 3 de Alcalá de Henares emite sentencia dándonos la razón:
- Estima nuestra demanda acordando el desahucio por precario de la hermana que estaba ocupando la vivienda heredada.
- Condena a dicha hermana y quienes convivieran con ella a dejar la vivienda libre y vacía, y le impone las costas del procedimiento judicial.
- Desestima la reconvención presentada por la hermana ocupante de la casa contra nuestras clientas, siendo igualmente condenada en costas.
Estos son los puntos más importantes del caso recogidos en la sentencia:
- Las tres hermanas eran las herederas de sus padres y, en consecuencia, son propietarias de sus bienes conforme a lo indicado en el art. 609 del CC.
- Uno de esos bienes titularidad de las tres herederas venía siendo ocupado en exclusiva por una de las hermanas que accedió a la vivienda en vida de su padre, a quien le correspondía entonces permitir su ocupación.
- Tras fallecer el padre la hermana siguió ocupando la vivienda, siendo requerida para su desalojo por las otras dos hermanas para abandonar la vivienda de inmediato.
- Hay precario no sólo cuando falta el título que justifique la posesión sino también cuando nos otorgue una preferencia que no nos corresponde.
- En este caso la demandada carece de título para disfrutar en exclusiva de la vivienda de la que es copropietaria junto a sus hermanas.
- Concurren los presupuestos para que prospere la acción ejercitada, por lo que se estima la demanda declarando haber lugar al desahucio por precario.
- Se condena a la hermana a estar y pasar por esta declaración, y a dejar la vivienda que ocupaba libre y a disposición de la parte actora (nuestras clientas).
- Se desestima la reconvención formulada por la hermana que ocupaba la vivienda y no procede la condena a los gastos que reclamaba, en tanto que no se trataría más que de la realización de gastos en beneficio de la comunidad.
- Si la hermana había abonado gastos del pasivo de la herencia yacente tendría que ser en el procedimiento de su división donde podría reclamar las cantidades abonadas.
- Se le imponen, además, las costas del procedimiento (tanto del procedimiento de desahucio como de la reconvención formulada).
Este es el fallo de la sentencia:
Te dejamos aquí el texto completo de la sentencia si quieres leerla.
En resumen, el desahucio por precario entre coherederos es la acción legal que procede cuando uno de ellos utiliza en exclusiva un inmueble de la herencia (en este caso una vivienda) sin título justificativo y sin pagar alquiler.
El resto de los herederos (en este caso nuestras clientas) vieron reconocido su derecho dado que la hermana que ocupaba la vivienda estaba disfrutando de un bien que no le pertenecía íntegramente, perjudicando sus intereses.
La historia de este caso de éxito es muy habitual en procesos hereditarios, en especial con inmuebles heredados por varios hermanos de sus padres fallecidos.
Si tienes dudas o eres coheredero de un bien inmueble ocupado en precario en estas circunstancias podemos ayudarte como abogados de herencias en Madrid a recuperar la posesión y defender tus intereses.
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