La respuesta a esta duda tan habitual es NO, si un heredero no quiere no puedes vender una propiedad heredada que tienes con varios herederos en común.
Esto no quiere decir que esa propiedad no pueda venderse, dado que la Ley pone a tu disposición diferentes soluciones para intentar el consenso con el heredero que se niega a vender.
Desde adjudicar la propiedad a un heredero hasta la subasta de la propiedad o la división judicial de la cosa común, las distintas opciones pretenden alcanzar el acuerdo para resolver la controversia.
Como abogados de herencias sabemos que estas dudas pueden generar muchos conflictos entre herederos, de ahí la importancia de asesorarse legalmente para buscar soluciones alternativas.
Por qué surgen dudas y conflictos al vender una propiedad heredada si un heredero no quiere
Imagina que heredas junto con otros herederos una propiedad por partes iguales, que en muchas ocasiones es un piso o una casa.
Ese proindiviso os pertenece a todos los herederos, y es muy habitual que no queráis mantener la propiedad conjunta del inmueble, por lo que venderlo suele ser la mejor opción.
Sin embargo, el conflicto surge cuando uno de los herederos se niega a vender, lo que genera discusiones y controversias familiares al no estar de acuerdo en el reparto de la herencia
Es cierto que no puedes obligar a vender al heredero que no quiere hacerlo.
Pero también es cierto que ese heredero no puede obligaros a todos los demás a mantener ese inmueble en común.
Por eso la Ley ofrece diferentes alternativas cuyo objetivo es intentar llegar a un acuerdo con el heredero que se niega a vender, favoreciendo alcanzar una solución que compense a todas las partes.
Cuando el problema no afecta únicamente a la venta de una propiedad y un heredero no quiere vender ni repartir la herencia, existen otras vías para intentar desbloquear el proceso hereditario.
Soluciones legales para vender una propiedad si un heredero no quiere
Siempre insistimos en que la última opción debe ser la judicial, y es recomendable intentar buscar una solución consensuada para no tener que acudir al Juzgado.
Vamos a repasar las diferentes opciones que ofrece la Ley para vender una propiedad si un heredero no quiere con ejemplos para que lo entiendas fácilmente.
Adjudicar la propiedad heredada a un heredero
Imagina que tu hermano Carlos y tú habéis heredado un inmueble de vuestro padre fallecido, tú quieres venderlo y tu hermano no quiere.
Pues bien, el artículo 1062 del Código Civil permite a tu hermano adquirir el 100% la propiedad abonándote a ti tu parte correspondiente.
Por otro lado, este artículo también permite que uno de los herederos pida la venta de la propiedad en pública subasta, admitiendo otros licitadores ajenos a vosotros.
Esto significa que si tú no quisieras que tu hermano Carlos se quedara con el inmueble podrías pedir que se vendiera en pública subasta.
Distinta sería la situación cuando uno de los herederos tiene únicamente la nuda propiedad de la vivienda heredada, ya que existe un usufructuario con derecho a usar y disfrutar del inmueble.
Resolver el conflicto mediante un acto de conciliación
Esta solución que regula la Ley de Jurisdicción Voluntaria es una forma de intentar llegar a un acuerdo entre los herederos cuando no hay consenso, evitando la vía judicial.
Se trata de que un mediador profesional intervenga para resolver el conflicto entre los herederos ayudándoles a llegar a un acuerdo que beneficie a todos.
Volvemos al ejemplo: tú quieres vender la propiedad heredada con tu hermano Carlos y él se niega a vender.
Tienes que presentar una papeleta de conciliación solicitando la venta del inmueble que ambos tenéis en proindiviso.
Tu hermano Carlos recibe la papeleta de conciliación y pueden darse varias situaciones:
- Ambos os veis en el acto de conciliación y conseguís un consenso para resolver el conflicto y vender el inmueble.
- Tu hermano Carlos no acude a la conciliación, o sí acude, pero resulta imposible resolver el conflicto, en cuyo caso tendrás que acudir al Juzgado.
- Tu hermano Carlos acude a la conciliación y llegáis a una solución amistosa, pero luego incumple los términos del acuerdo, en cuyo caso tienes que pedir que se cumpla por la vía judicial.
La opción de la conciliación es muy recomendable para evitar gastos, ahorrar tiempo, y resolver vuestras discrepancias de forma amistosa, evitando que se desgaste o incluso se rompa vuestra relación.
Venta de la vivienda heredada a través de subasta voluntaria
Esta solución sólo es viable si todos los herederos están conformes con vender el inmueble heredado.
Volviendo al ejemplo, imagina que hablas con tu hermano Carlos y le convences para vender la propiedad, pero mantenéis discrepancia sobre el precio del inmueble para la venta.
En este caso interviene un tasador profesional, quien hará la valoración de la propiedad.
Cuando el conflicto surge porque uno de los herederos considera que la vivienda está infravalorada o sobrevalorada, conviene saber qué opciones existen para resolver esa discrepancia. Te explicamos qué puedes hacer si no estás de acuerdo con la valoración de los bienes de una herencia.
Luego solicitáis la subasta voluntaria del inmueble en el Juzgado correspondiente a la localidad donde esté la propiedad que vais a vender, indicando el valor de la tasación que habéis pedido previamente.
A partir de aquí pueden darse dos situaciones:
- La propiedad se adjudica en la subasta a la persona que ofrece el precio que tu hermano y tú habéis convenido para la venta.
- Ninguna persona ofrece el precio que habéis decidido, y entonces tendréis que pensar si aceptáis o no la oferta que se haya hecho.
Solicitar la división judicial de la cosa común
Este procedimiento siempre recomendamos que sea la opción final, cuando cualquiera de las otras posibilidades de resolver el conflicto no ha dado resultado.
Se trata de acudir a una subasta pública pidiendo la división de la cosa común, es decir, de la propiedad, para poner fin a la copropiedad del inmueble.
Sin embargo, este proceso tiene inconvenientes:
- Por un lado, el coste económico del procedimiento, donde intervienen abogados, procuradores, peritos tasadores, y todo ello supone un gasto para los herederos.
- Por otro lado, es casi seguro que la relación familiar entre los herederos se va a resentir e incluso se puede romper definitivamente, con el desgaste emocional que supone.
Vamos al ejemplo de tu hermano Carlos y tú.
Como tú eres quien desea vender, eres quien solicita mediante demanda la división de la cosa común, es decir, de la propiedad compartida con tu hermano.
En la demanda solicitas que se extinga la situación de copropiedad de ambos sobre el inmueble, la subasta del mismo y que la cantidad obtenida en la subasta se reparta entre los dos en partes iguales.
Este procedimiento no es igual que pedir la subasta voluntaria:
- Cuando pedís la subasta voluntaria el precio de venta lo habéis acordado vosotros.
- Cuando se pide la división de la cosa común el valor de la propiedad no lo determináis vosotros, sino un perito judicial.
Empresas que compran proindivisos: ventajas y desventajas
Hay herederos que prefieren no tener que acudir a la subasta judicial de la propiedad que comparten y utilizar a una empresa que compra proindivisos.
Estas empresas van buscando herencias donde los herederos han recibido una propiedad en proindiviso y no se ponen de acuerdo sobre su venta.
En el ejemplo con tu hermano, si tú quieres la propiedad y tu hermano Carlos no, tú podrías decidir vender tu parte del inmueble a una de estas empresas.
Una vez que han comprado tu parte piden en el Juzgado la subasta pública del inmueble y habitualmente terminan comprando en la subasta la propiedad entera.
Posiblemente tú hayas conseguido vendiendo tu parte a una de estas empresas un dinero que te haya compensado.
Pero no va a pasar lo mismo con tu hermano Carlos, quien posiblemente reciba una cantidad bastante menor cuando la propiedad se venda en pública subasta.
Como ves, se puede vender una propiedad si un heredero no quiere valorando cada una de estas posibles soluciones para poner fin al proindiviso, si bien no todas tienen los mismos efectos.
Como abogados de herencias en Madrid nuestro consejo es procurar siempre llegar a un entendimiento entre herederos, evitando conflictos y gastos, además de que alguna de estas opciones puede suponer perder dinero.
Si estás en una situación así y necesitas asesorarte para resolver un conflicto con otros herederos, déjanos aquí tu consulta y recibe una valoración sin compromiso para resolver todas tus dudas.
